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William Lim 에 의해서 작성
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토요일, 10월 24 2009 16:05 |
요 즘 부동산재산세 감면을 많이 취급하면서 주택과 투자용 건물의 시세를 매일 추적하고 있다. 2009년 10월 현재 부동산 시가는 약 2003년 수준이다. 현재의 이 위기가 투자가들에게 기회인 이유는 6년 전인 2003년 가격에 부동산을 살수 있기 때문이다.
현재 본사가 투자심사중인 상가건물은 CAP 8.3에 가격이 흥정되고 있는데 비슷한 건물이 2006년에는 CAP 6 정도에도 복수오퍼를 받았다. CAP 6와 CAP 8.3 은 약 30% 의 가격차이가 난다.
이렇듯 2009년 현재 Class A 급 상가건물을 CAP 8 정도에 살수 있다. 만약 1000만달러 건물을 CAP 8 에 샀다면 임대수입에서 모든 경비를 빼고 순수입이 80만 달러가 남았다는 뜻이다.
세금 혜택도 있다. 8% 정도 임대수입이 생겼지만 세법상 건물의 감가상각비용을 경비로 처리 할수 있기 때문에 대부분의 경우 임대수입에대해 세금을 내지 않거나 최소화 할수 있다.
이렇게 좋은 조건에 부동산을 살수 있는데 왜 거래가 일어나지 않는 것일까. 첫째는 가격이 추가하락 할수 있으니 좀 더 두고보자는 심리다. 투자를 꺼리는 두번째 이유는 공실률이다. 사고난 후 테넌트가 나가면 어떻게하느냐 하는 우려 때문이다.
이런 위험 부담을 최소화 할수 있다면 현재의 위기를 기회로 만들수 있다고 생각한다.
좋은 테넌트가 있는 부동산에 투자하는 것이다. 예를 들어 랄프마켓 웰스파고 은행 월그린 Sub-Way 등과 같은 내셔널 브랜드 소매업체를 테넌트로 갖춘 건물에 투자하는 것이다.
셀러로부터 렌트 개런티를 받는 것도 방법이다. 건물을 구입한 후 공식률이 생겨 발생할수 있는 손실을 막기 위해 에스크로 과정에서 구입가격의 일부를 트러스트 구좌에 렌트 개런티 명목으로 두는 것이다.
준비된 바이어가 되는 것도 중요하다. 준비된 바이어란 우선 다운할 돈이 준비되어 있고 은행에서 융자할 금액에 대한 사전승인(Pre-Approve Letter)도 받아놓은 상태이며 바이어가 원하는 부동산 종류와 로케이션 수익율이 어느 정도 정해진 상태에서 건물을 찾는 경우를 말한다.
개인적으로 2010년이 투자용 부동산을 구입하기 좋은 때라고 생각하며 준비된 바이어가 될 준비를 지금부터 해야한다고 생각한다.
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| 출처: 중앙일보 LA 1 |
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