요즘 부동산 시장을 한마디로 표현한다면 완전 '춘추전국시대'라고 할 수 있다.
무엇보다 시장을 장악한 은행매물들은 큰 폭으로 주택가격을 하락 시켰고 그 결과 마켓을 떠났던 바이어들을 불러들였다.

바이어의 주택구입능력 또한 최고로 LA의 경우 60%인 것으로 밝혀졌다. 이는 20년만에 가장 높은 수치로 중간소득가정의 60%가 이미 주택을 소유하고 있거나 앞으로 주택 구입을 희망하는 예비 바이어라는 뜻이다.

거기에 모기지 이자율 또한 역대 최저인 4%대를 유지하고 있다. 증가한 주택판매량으로 인해 주택시장의 재고물량 역시 급격히 감소했고 줄어든 매물로 인해 바이어들의 은행매물 구입경쟁 역시 높아지고 있다.

은행매물 중에서도 수익이 보장된 은행소유매물 일명 REO(Real Estate Owned)는 바이어들 간에 큰 인기를 끌며 매물에 따라 10개 이상의 오퍼가 몰리는 등 그 경쟁이 치열해 지고 있다.

그러나 대부분 100%캐쉬 바이어나 50%이상 높은 다운페이먼트를 갖춘 바이어가 차지하게 되고 은행융자를 통한 바이어의 경우 그 구입이 점점 어려워져 다소 경쟁이 낮은 숏세일 매물이 큰 관심을 끌고 있다.

올 여름까지만 해도 낮은 성공율을 보이던 숏세일이 최근 들어 은행들의 적극적인 일처리로 인해 그 기간이 크게 단축되어 빠르게는 2개월 안에 성사되는 사례가 많아지고 있다.

숏세일은 은행에서 받은 융자금액이 주택가격보다 높고 모기지 페이먼트에 어려움이 있는 주택소유주가 차압절차에 들어가기 전에 은행으로부터 매매승인을 받아 주택 소유주가 셀러로서 바이어에게 직접 판매를 시도하는 것. 주택소유주의 크레딧을 최대한 보호하기위한 수단이다.

숏세일은 은행으로부터 그 판매금액을 승인 받아 진행하는 경우와 일단 시세보다 저렴한 리스팅 가격에 시장에 내놓고 오퍼를 받아 은행과 협의를 시작하는 경우가 있다.

시장에 나와 있는 대부분의 숏세일 매물들이 후자에 속하며 리스팅 가격에 매매가 이루어지기 힘들고 그 기간을 장담할 수도 없다.

따라서 바이어의 경우는 20~30%의 다운페이먼트로 주택구입을 희망한다면 은행으로부터 승인된 숏세일 매물에 관심을 갖는 것이 현명하다. 숏세일을 계획하고 있는 셀러의 경우는 숏세일 경험이 많고 얼마나 파워풀하게 은행으로부터 승인 가격을 빠르게 받아올 수 있는 에이전트를 선택하느냐가 관건이다.

경제적 상황악화로 인해 모기지 페이먼트에 문제가 생길 것으로 판단되는 주택소유주라면 재융자나 융자조정을 통해 해결될 상황인지 숏세일을 통해 주택관련 채무를 해결해야 할 상황인지를 빠르게 선택하고 진행하는 것이 현명하다.

주택판매량이 계속 증가하며 지역에 따라 주택가격이 소폭 증가하는 곳도 있으나 주택시장이 바닥을 쳤다고 해서 바로 주택가격이 상승하는 것은 아니다.

다시 반등하기 위해서는 최소 4~5년의 긴 시간이 필요할 것이다. 빠른 경기회복이 이뤄지지 않는 한 부동산 시장의 비정상적인 매물의 증가는 당분간 지속될 것이다.

출처: 중앙일보 LA