|
William Lim 에 의해서 작성
|
|
토요일, 11월 07 2009 12:40 |
Q: 2006년 주택을 구입해 미니멈 옵션으로 모기지 페이먼트를 해 왔습니다. 그리고 올해 모기지 리셋이 되면서 페이먼트가 2배 가까이로 늘었습니다. 페이먼트가 더 이상은 힘든데다 주택가격도 많이 떨어져 융자조정을 신청했지만 소득이 부족하다고 거부당했습니다.
그래서 숏세일 또는 차압으로 넘길까 생각중입니다. 차압 보다는 숏세일이 좋다고 하는데 언제 결정해야 하나요?
A: 숏세일을 결정하는 데 특별한 시기는 없습니다. 다만 가장 좋은 것은 주택소유주가 모기지 페이먼트를 더 이상 하기 힘들다고 생각했을 때 결정하는 것이 좋습니다.
숏 세일을 빨리 시작해야 은행 입장에서는 손해가 적어 승인받을 확률이 높아지기 때문입니다. 그렇게 되면 당연히 숏세일이 성공할 확률도 높아집니다. 빨리 숏세일을 결정해 처리하게 되면 주택소유주의 크레딧 손실도 최소화할 수 있는 장점이 있습니다.
하지만 숏세일을 신청한다고 해서 모두 승인이 되는 것은 아닙니다. 융자은행이 숏세일을 통해 많은 손해를 보게 된다면 거부하는 경우가 많습니다. 따라서 적절한 바이어를 찾는 것이 중요합니다.
또 경험이 많은 에이전트를 만나는 것도 필요합니다. 특히 2차 융자은행이 있는 경우는 숏세일 승인을 받는 것도 힘들고 받는다 하더라도 2차 융자은행이 손해를 배상해라고 하는 경우가 많은 만큼 이를 잘 처리할 수 있는 에이전트를 고용할 것을 권합니다.
숏세일 승인 기간은 케이스마다 달라
Q : 주택 가치가 많이 하락해 융자받은 액수보다 더 떨어졌습니다. 융자원금이 56만달러인데 최근 부동산 에이전트에게 물어보니 시세가 50만달러에도 채 못 미친다고 합니다.
그 래서 포기할 지 고민하던 중 한 사람이 이 주택을 숏세일로 구입하고 싶다고 오퍼가 들어왔습니다. 그래서 지난 달 은행에 숏세일을 신청했는데 아직 결과를 알려주지 않고 있습니다. 숏세일 승인 여부를 결정하는 데 얼마나 시간이 걸리나요?
A : 은행마다 그리고 케이스 마다 다르기 때문에 정확한 기간을 아는 것은 불가능합니다. 즉, 은행은 주택소유주가 모기지 페이먼트를 얼마 동안이나 하지 않았는지, 주택 가치는 얼마나 되는지, 융자액은 얼마인지 등 다양한 요소를 고려해 숏세일 승인 여부를 결정하게 됩니다.
또한 구입 의사를 밝힌 잠재 바이어가 얼마에 구입하려고 하는지, 구입할 의사가 확실한지, 구입 능력은 충분한지 등도 고려하게 됩니다.
이러한 것들이 은행의 가이드라인에 맞게 떨어지면 이른 시간안에 승인 여부가 결정되지만 그렇지 않으면 결정에 시간이 걸리게 됩니다. 일반적으로는 30-90일 정도라고 보면 무리가 없지만 경우에 따라서는 6개월씩 걸리는 경우도 있고 2주내로 결정이 되기도 합니다.
|
| 출처: 중앙일보 LA |
|
