Q: 저는 요즘이 부동산을 구입할 절호의 기회라고 판단되어 가게가 6개 있는 상업용 건물을 구입하고자 구매계약서를 작성하고 에스크로를 오픈하였습니다.

그런데 시간이 지나가면서 판매자가 새로운 계약 조건을 제시하면서 그 조건을 받아들이지 않으면 안팔겠다고 합니다.

이미 계약을 체결하였는데도 불구하고 계약조건을 바꾸어 달라고 하여 불쾌하지만 그 새로운 조건을 받아들이기로 하고 에스크로를 진행해 왔습니다.

이제 거의 에스크로가 끝날 때가 되었는데 갑자기 또 부동산 중개사를 통하여 연락이 왔는데 에스크로 비용을 저에게 다 내라고 합니다. 이처럼 판매자가 무시한채 무리한 요구를 해도 되는 것인지요?

A: 부동산의 거래 중에서도 상업용 부동산의 거래는 특별한 상황을 제외하고는 일반적으로 거래 당사자 사이에 맺은 계약 내용에 따라서 당사자들의 권리와 의무가 결정됩니다.

한국에서는 종종 가계약과 본계약 등이 있어서 여기서 작성하게 되는 매매계약서는 가계약으로 생각하고 차후에 에스크로에서 작성하게 되는 에스크로 계약서를 본계약으로 착각하는 경우가 있는데 부동산을 매매하면서 작성하게 되는 매매계약서는 가계약이 아니라 그 자체가 계약이고 그 내용을 변경하려면 양측의 동의가 있어야 가능합니다.

따라서 매매계약서를 작성할 때 그 내용을 충분히 이해한 후에 서명하실 것을 권해 드립니다.

매매계약서를 작성한 후 에스크로 서류를 작성할 때 어떤 경우에는 매매계약서에 없었던 조항을 삽입하거나 매매계약서에 있는 내용을 수정하는 내용을 담는 경우가 있습니다.

이 경우 그 에스크로 서류에 양측이 서명할 때까지는 매매계약서의 내용이 계속 법적인 효력을 갖게 됩니다.

즉 어느 한쪽에서 매매계약서의 내용을 수정하거나 변경하고자 하는 경우 다른 쪽에서 이를 반대하면 이러한 수정이나 변경은 불가능하게 됩니다. 그럼에도 불구하고 귀하의 경우처럼 상대방이 일방적으로 그 내용을 변경하고자 하는 경우가 있습니다.

이것은 계약위반에 해당하지만 어떤 경우에는 그것을 알면서도 그런 주장을 하는 경우도 있습니다. 당황되는 경우인데 이 경우에는 법적인 권리와 의무를 고려함과 동시에 경제적 측면도 고려할 수 밖에 없는 것이 현실입니다.

물론 귀하가 원리주의자로서 원칙에 어긋난 것은 참을 수 없다고 한다면 소송을 제기하시는 길 밖에는 없겠습니다.

그러나 가능하다면 소송을 하여 받게 되는 경제적 이해득실과 소송을 피하고 협상을 통하여 받게 되는 경제적 이해득실을 따져 보시는 것도 한 방법이 될 것입니다.

이를 위해서는 담당 변호사와 면담하시고 소송의 승소가능성여부와 손익을 계산해 보시는 것이 바람직하겠습니다.



출처: 중앙일보 LA