△문= 저는 오랜 기간의 소송 끝에 50만 달러를 지불하라는 승소 판결을 받았습니다. 채무자는 자산으로 상업용 부동산이 있는 것으로 알고 있습니다. 채무자의 부동산에 저당을 걸고 싶습니다. 채무자 부동산에 저당을 설정하는 것과 관련된 법에 대해서 알고 싶습니다.

▼답= 민사소송에 승소하면 법원은 피고에게 보상판결에 대한 최종판결을 선고하게 된다. 최종판결문서(Judgment)에는 피해보상금액이 적혀있고 금액보상의 책임이 있는 피고에게 지불할 것을 명령한다. 그러나 채무자가 자발적으로 최종판결문에 적혀 있는 보상금을 지불할지 않을 경우에는 강제 집행을 해야 한다. 채무자의 자산에 대한 강제 집행 중 부동산에 대한 집행에 대하여 설명을 하겠다.

법원의 판결을 담고 있는 법정서류를 최종판결문서라고 하는데 최종판결문서 자체로는 채무자의 부동산에 저당을 직접 할 수는 없다.

먼저 최종판결문서가 나온 법원에 판결문확인서 Abstract of Judgment)를 받아야 한다. 법원으로부터 판결문확인서를 받은 후에는 채무자의 부동산이 소재한 카운티의 등기소에 등기를 하는 것으로 부동산에 대한 저당권을 확보하는 것이다. 채무자의 부동산이 여러 카운티에 있을 경우에는 각각의 카운티 등기소에 판결문확인서를 각각 등기해야 한다.

카운티 등기소에 등기하는 판결문확인서에는 채무자의 정확한 이름과 가명 주소 사회보장번호 또는 운전면허증 번호를 기입할 수 있다.

그러면 채무자가 같은 카운티에 소유하고 있는 모든 부동산에 대한 저당이 완료된다. 부동산에 저당이 완료되면 부동산 소유주인 채무자는 부동산에 대한 자유로운 매매나 재융자가 가능하지 않게 된다.

부동산에 관한 모든 저당권은 등기된 순서대로 권리순위가 결정된다.

따라서 최종판결문서의 날짜가 중요한 것이 아니라 판결문확인서가 등기된 날짜로 저당권의 순위가 결정된다. 따라서 최종판결문서가 발행되면 즉시 판결확인서를 받아서 카운티에 즉시 등기함으로써 저당권의 우선순위를 확보하도록 해야겠다.

최종판결문서는 영구적인 효력을 갖지 않고 10년의 효력기간이 있다. 다만 매 10년마다 법원에 최종판결문서 연장신청을 해야 한다.

카운티 등기소에 등기된 판결확인서 또한 최종판결문서가 효력을 잃게 되면 자동적으로 효력을 잃게 된다.

따라서 최종판결문서의 연장허락문서를 다시 카운티 등기소에 등기를 해야 저당권의 효력을 잃지 않게 된다.

채무자가 판결확인서가 등기됐음에도 불구하고 명의이전을 하는 경우가 있다.

그렇다 하더라도 판결확인서의 부동산에 대한 저당권에는 전혀 변경이 없다. 다시 말해 명의이전을 한 후에도 부동산에 대한 저당권에 따른 권리행사를 계속 할 수 있다는 것이다.



출처: 중앙일보 LA